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導讀
盡管市場對改善型住房熱情在接連調控之後依然不減，但項目樓盤對調控的風聲鶴唳已然成為常態。
中房報記者 李燕星台中商標註冊查詢 北京報道
熱氣騰騰的人口紅利並未因嚴格的調控而消失，尤其是旺盛的改善型需求和剛需，依舊支撐著北京樓市。
8月5日，中國璽開盤售罄，8月6日，昆侖域開盤售罄。這兩個位於西二環且相距不遠的項目開盤甚是隱秘低調，有的甚至沒有在自傢售樓處開盤，而是選擇別處酒店，且均為內部銷售。讓市場頗感意外的是，在今年嚴密的樓市調控下，中國璽和昆侖域不僅熱銷，且在8月8日雙雙取得超過9.5萬元/平方米的預售單價，突破8萬元/平方米的隱形紅線。
根據北京住建委數據，今年7月，北京住宅市場成交1505套，環比下降17.2%，成交均價54947元/平方米，環比上漲16%。昌平、海淀、房山台灣商標註冊、通州成交均在百套以上，榮升成交大戶。多名房產經紀銷售明顯感受：“7月份的成單量回升。”
北京今年以來通過18項樓市調控政策“猛追”，阻止部分投資者炒作，在此情形下，究竟是誰支撐瞭北京樓市的成交？
來自海淀和西城的人
樓市嚴控下，房價回落訊息屢見不鮮，現實中的新樓盤卻呈現出強勁的蓄客能力與銷售態勢。
記者調查發現，目前北京的新房主要集中在豐臺、大興、門頭溝、房山、通州等地，其中豐臺以改善型住房為主。按照社科院近期發佈的《北京流動人口在京購房狀況研究報告》，北京流動人口最青睞的購房區域是通州，約占21%，超過昌平與大興的18%。
中國房地產報記者以通州為樣本走訪發現，針對普通商品住房，購房者多來自西城區的和海淀區，其中不乏政府人員、拆遷戶與中關村(000931,股吧)高管白領，年齡集中在35周歲到40周歲之間；針對別墅洋房，購房者多為自有公司者，且全款購房者居多。而從多位房產代理人士處獲悉，門頭溝、昌平等地也是來自海淀和西城的購房者居多。
借以“北京市政府年底東遷”事件，以及貫穿南北的S6地鐵線路與貫穿東西的R1地鐵線路即將落成的概念，通州成為北京流動人口最為青睞的購房區域。近日萬科與石榴置業通州的樓盤相繼開售。萬科項目正通過連續多周的活動來蓄客，石榴置業的樓盤在開售當日也吸引瞭百餘名顧客。
某樓盤客戶經理王潔（化名）表示：“現在市場資訊與真實情況並不相符。目前大批來自海淀和西城的客戶支撐瞭通州的改善型新房市場台中商標申請代辦。”
“按照經驗，高層樓盤的看房者大多是剛需首套，他們更青睞於80平方米左右的房子，來自海淀區的白領高管較多，都有工作居住證，年齡在35歲至40歲之間，學歷大多在碩士以上。其餘就是西城區的政府人員和拆遷戶，購買洋房等改善型產品的多屬中高端客戶，大多在北京自有公司，基本上非首套，年齡和職業構成相對復雜。”王潔介紹，“不過，部分剛需首套購買者現在首付必須不低於40%，現在銀行貸款審批從嚴，剛需者更多地因為價格和面積而進入觀望期。”
10年的房產從業經驗給王潔留下的深刻印象是：北京東尊西貴，因此無論在房山、朝陽還是通州的從業生涯中，西邊的購房者數量和資金上總是略勝一籌。這一點在北京2016年的GDP中也有體現，海淀、朝陽、西城分別以5036億元、5001億元和3533億元穩坐前三甲。
另一位從事北京各區房產銷售代理人士李婷（化名）也證實瞭這一說法：“確實是西城和海淀區域的購房人數較多，西城的退休幹部比較青睞門頭溝，受政府東遷影響，現在很多政府人員比較青睞通州地區，而海淀區的白領高管更傾向於昌平的別墅型產品。”
存續的“日光盤”
盡管市場台中申請商標費用對改善型住房熱情在接連調控之後依然不減，但項目樓盤對調控的風聲鶴唳已然成為常態。
在豐臺，中國璽、昆侖域兩個項目的預售價格直到8月8日獲批後，才高調出現在公眾視野，但大多數人對其兩三天之前的內部開盤銷售一事並不知情。就在8月8日，北京市住建委主任徐賤雲接受經濟參考報采訪時表示：“穩定房價的決心不會變，北京樓市調控的原則就是保持市場長期穩定，如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發佈。”
樓市政策調控或為緩兵之計。中國房地產報記者從知情人士處獲悉，開盤當日，昆侖域出售200套住宅，中國璽出售134套，“目前認購這兩個項目很難，最好是先交納幾十萬的排卡費，跟內部銷售人員表達購買誠意，才有可能被納入考慮范圍。”
中國璽、昆侖域等項目位於豐臺區西二環地區，地理位置優越，且屬於改善型住房。一位業內人士表示：“北京改善型住房供應稀缺，即使價台中商標權申請格高昂，開盤依舊售罄，可見好位置好品質的項目更是‘一房難求’。”
不過，北京市場還存在另一個截然相反的現象，通州某樓盤開盤當日推出的15套高層住宅，蓄客一周後仍未售完。這兩個迥然不同的現象所反映的正是購房者所需面臨的尷尬之處：高端改善型產品購房者資金實力強，受金融政策影響小，但產品供應少；剛需購房者資金實力一般，但目前北京房屋的市場均價已將大多數剛需產品推向“非普通住宅”行列，剛需購房者更易受到金融政策影響。
北京“3·17新政”規定，在北京無房且無商業住房貸款記錄者，購買普通住宅首付不低於35%，非普通住宅首付不低於40%。購買二套房者，購買普通住宅首付不低於60%，非普通住宅不低於80%。
按照北京去年“9·30新政”定義，普通住宅要同時滿足三個條件，住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140平方米（含）以下，或者單價、總價標準符合其一：5環內單價39600元/平方米、總價468萬元/套；5環到6環單價31680元/平方米、總價374萬元/套；6環外23760元/平方米，總價281萬元/套。
但是，按照中商情報網數據，今年上半年房山區均價超過3.4萬元/平方米，昌平超過4萬元/平方米，通州超過4.3萬元/平方米，門頭溝超過4.9/萬元平方米，現實的情況是，多數樓盤在售價格均高於統計口徑1萬元——2萬元/平方米，如果按照80平方米來計算，總價也超過瞭普通住宅范圍。
一份來自雲房數據研究中心的報告指出，北京總價200萬至500萬元的住宅產品為成交主力，60平方米至90平方米的戶型成交比例高達44%，24歲至30歲的人群青睞小戶型，31歲至40歲人群青睞大戶型改善房，50%以上的購房者最關心房價和戶型。
文章來源：微信公眾號中國房地產報
（責任編輯：李佳佳 ）
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